进入2017年，随着房地产调控政策进一步落实及一些城市调控政策再加码，有不少国内媒体都在欢呼，这一轮国内房地产调控初见成效，因为不少城市的住房销售明显地下降，甚至于有些城市的住房销售量急剧下降。不过，这种住房销售的急剧下降是否说房地产调控有显著成效可能是假象。  

因为，政府采取大力降低住房融资杠杆率而导致的住房销售急剧下降。其原因，一是2016年国内多数城市的住房销售量都创历史最高记录，只要这种销售记录不可持续，不调控也会下降，调控下降更是必然，或不要出台降低购买住房融资杠杆的政策也会让过高的住房销售量下降。  

二是按照消费品市场的一般规律，如果市场产品的销售量急剧下降，那么其价格也会随之下跌，但在市场所说的史上最严厉的调控政策出台之后，不少城市的住房销售量是急剧下降了，但住房的价格没有下降，有些城市房价下降也是些许，甚至于有些城市在住房销售量急剧下降的同时，房价还是在上涨，只不过涨的幅度比以前房价疯狂时要小。  

这种情况也意味着当前中国的住房市场基本上仍然是一个以投资炒作为主导的市场。作为一个投资炒作的住房市场，它的特性是房价涨跌不取决实际市场产品的供求关系，而且是取决于投资者的市场预期。只要价格在上涨，投资者就是不愿意离场。只要房价持续下跌及市场预期转变，投资者才会离开或退出市场。也就是说，在当前中国房地产市场，即使住房销售下降，甚至于销售量急剧下降，只要投资炒作者市场预期房价还会上涨，他们就不会把住房价格降低退出市场，而是把房子牢牢地持有。  

而房价不下跌，投资者不愿意退出市场，那么要挤出当前国内房地产市场泡沫也只是一句空话。当前中国房地产市场巨大的泡沫不挤出，要抑制资产泡沫是不可能，要让住房回归到居住的功能同样是不可能。  

正因为中国房地产市场这样一种现状，最近有研究报告指出，尽管近年来中国全社会住房贷款余额持续高速增长，从2011年6月的6.8万亿增长至2016年6月的16.6万亿，尽管全国有房贷家庭的户数，2013年有房贷家庭户数相比2011年上升23.1%，2015年相比2013年则上升12.8%，及2013年末房贷余额总量相比2011年上升37.3%，2015年末房贷余额总量相比2013年上升44.7%，但这几年快速增长银行住房按揭贷款主要是持有有住房者手中，这些中高收入者不仅持有绝大多数的住房按揭贷款，而且他们的偿还贷款的能力要比低收者要强，所以当前的银行住房按揭贷款风险不高。  

比如，若我们设定偿付收入比>0.75为风险警戒临界值，则既属于最低收入家庭分组又超过警戒值的风险家庭占全部有房贷家庭的3.9%；中低收入家庭中风险家庭占全部有房贷家庭的5.1%；中等收入家庭这一数字为1.5%；中高收入家庭为0.7%；最高收入家庭为0.7%。  

该报告指出，2013-2015年间，有房贷家庭户均房贷余额的加速上升主要在于三个方面，一是新购住房价格加速上涨；二是新购住房杠杆率加速上升，亦即每套新购住房的贷款比例提高；三是原有贷款家庭再贷款购房。我们认为户均贷款余额的加速增长主要为原有贷款家庭再贷款导致。  

也就是说，按照该报告的逻辑，近几年来国内一些城市房价疯狂上涨，主要银行信贷快速增长所推动，而这种过快增长的住房按揭贷款，绝大多数又为国内中高收入居民所获得。对于国内这些中高收入的居民来说，他们不仅本身就持有住房，而且金融资产及工资收入都远好于低收入的居民，他们偿还债务能力强，所以这种过快的按揭贷款增长对当前中国的银行体系来说面临的风险不高。市场对此不用过度的担心。而这些住房按揭贷款的风险主要是低收入的家庭，其占比达到7.8%。可以看到，这个报告看上去是有调查、有样本、有数据，具有十分的经济逻辑性，即当前中国居民的住房按揭贷款存在一些风险，但所占的比例小，也不高，因此当前中国住房按揭的信贷风险不用过多的担心。  

但实际上，这个报告为何会得这些结论，而中央政府则要严重警告抑制中国资产泡沫，抑制中国的房地产泡沫呢？两者是截然不同。其实这个报告核心就是假定当前住房市场价格只会上涨而不会下跌，至多也是让房价保持稳定。  

可以说，在一个以投机炒作为主导的住房市场，只要房价上涨的预期不改变，只要房价不下跌，那么银行的住房按揭贷款就不存在多少风险，这时银行也会把住房按揭贷款看作是优质资产。近2014-2016年，持有住房的居民或住房投资者为何会涌入住房市场，国内银行为何愿意通过住房按揭贷款把银行70%贷款涌入房地产市场，问题的关键就是都假定中国的房地产市场价格只涨不跌。只要房价下跌，无论是中高收入的住房按揭贷款，还是低收入持有的住房按揭贷款都存在巨大的风险。  

在2016年国内不少城市的住房价格疯狂上涨到天上去了之后，过度的信贷扩张把中国的房地产市场泡沫吹得巨大之后，严厉的房地产调控政策就不能够让巨大的房地产泡沫挤出吗？要挤出房地产泡沫，房价能够不跌吗？只要房价下跌，中国银行体系的住房按揭贷款的风险都会暴露出来。如果市场及中央政府没有认识到这一点，则是当前中国金融体系最大的风险。当前中国住房按揭贷款的风险就在这。